Como calcular o custo real do apartamento com todas as despesas inclusas

On 10 jun 2025

Adquirir um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. No entanto, muitos compradores cometem o erro de considerar apenas o valor de venda, sem levar em conta os gastos adicionais que fazem parte da jornada. Saber como calcular o custo real do apartamento com todas as despesas inclusas é essencial para evitar surpresas e manter a saúde financeira em equilíbrio.

Quem está em busca da casa própria precisa olhar além do preço anunciado. Taxas, impostos, escrituras, reformas, mudanças, condomínio, manutenção e até mesmo os custos de vida do bairro escolhido devem entrar na conta. Um planejamento completo garante que o sonho do apartamento não se transforme em uma fonte constante de dívidas e frustração.

Valor de compra + escritura e registro

O ponto de partida é o valor de venda do imóvel. Mas ele sozinho representa apenas uma parte do investimento total. Assim que o contrato é assinado, começam os custos obrigatórios com a documentação:

Escritura pública (quando o imóvel é quitado): varia entre 2% e 3% do valor do bem, dependendo do estado.
Registro em cartório: cerca de 1% a 2%.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, geralmente entre 2% e 3%.

Esses valores variam conforme a cidade e o valor declarado do imóvel, mas é possível estimar que, juntos, consumam entre 4% e 8% do valor total da compra. Por exemplo, um apartamento de R$ 500 mil pode gerar até R$ 40 mil apenas em despesas cartoriais e impostos.

Entrada + financiamento + juros

Se a compra for financiada, há outros elementos críticos a considerar. A entrada costuma girar entre 20% e 30% do valor do imóvel, enquanto o restante será parcelado — com juros.

As parcelas do financiamento contêm:

Amortização da dívida (parte que efetivamente abate o valor principal);
Juros, que variam conforme o banco e o perfil de crédito do comprador;
Seguros obrigatórios, como MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel);
Taxa de administração (em alguns contratos).

Somando todos esses itens, o custo final de um imóvel financiado pode ser até 80% maior do que o valor original ao longo de 30 anos.

Condomínio e IPTU

Esses são gastos recorrentes e que impactam diretamente o orçamento mensal. O valor do condomínio varia conforme os serviços oferecidos pelo prédio (portaria, academia, piscina, elevadores, jardinagem, entre outros). Em bairros com maior valorização, esses custos tendem a ser mais altos.

Já o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é definido pela prefeitura com base no valor venal do imóvel. Pode ser pago em cota única (com desconto) ou parcelado. É um custo anual que precisa ser provisionado desde o início.

Em um apartamento na Mooca, por exemplo, onde há excelente infraestrutura e valorização constante, é comum encontrar condomínios com boa oferta de serviços — o que pode refletir em taxas mensais entre R$ 500 e R$ 1.500, dependendo do porte do edifício.

Reformas e mobília

Imóveis recém-entregues pela construtora geralmente vêm no padrão “entregue no contrapiso”, ou seja, sem pisos, armários, luminárias ou divisórias. Isso significa que o novo morador precisará investir:

Em acabamentos (piso, gesso, iluminação, pintura);
Planejados (cozinha, quartos, banheiros);
Móveis e eletrodomésticos.

A depender do tamanho do imóvel e do padrão de qualidade desejado, esses gastos podem facilmente superar R$ 50 mil. É um ponto frequentemente negligenciado — e que pode comprometer o orçamento se não for bem planejado.

Custos de mudança e adaptação

Mesmo após concluir o financiamento e a reforma, ainda existem gastos com:

Contratação de empresa de mudanças;
Troca de titularidade de contas (água, luz, gás, internet);
Despesas com decoração e pequenos ajustes no dia a dia.

Além disso, a localização do imóvel influencia no custo de vida do morador. Um bairro bem estruturado pode representar economia em deslocamento, alimentação e lazer. Por outro lado, morar em regiões afastadas pode trazer gastos extras com transporte, segurança ou deslocamento para serviços básicos.

Viver na Mooca São Paulo SP, por exemplo, oferece vantagens como acesso rápido a comércios, serviços, parques e transporte público — o que tende a reduzir gastos cotidianos.

Já quem busca mais tranquilidade e um ritmo mais familiar pode encontrar vantagens em bairros como o Sacomã SP, que se destaca pela qualidade de vida e pela presença de áreas residenciais bem planejadas.

No entanto, é preciso também analisar a mobilidade e a conectividade com o restante da cidade. Para quem valoriza estar próximo a vias importantes, metrô e linhas de ônibus, o Sacomã São Paulo apresenta boa relação entre custo, localização e acessibilidade.

Manutenção e fundo de reserva

Outro item recorrente é a manutenção. Mesmo em imóveis novos, é necessário cuidar de:

Pintura periódica;
Revisões elétricas e hidráulicas;
Reparos estruturais.

Além disso, os condomínios costumam cobrar um fundo de reserva, que serve para obras maiores ou emergenciais. Esse valor é geralmente de 5% a 10% sobre o valor da taxa de condomínio.

Ignorar esses custos é um erro comum que pode gerar despesas inesperadas e impactar a tranquilidade financeira da família.

Custos ocultos e imprevistos

Além de todas as categorias já listadas, existem os “gastos invisíveis”, que só aparecem no dia a dia. Alguns exemplos:

Gastos com deslocamento para o trabalho ou escola;
Aumento na conta de luz com novos eletrodomésticos;
Despesas com segurança ou vigilância privada em bairros com baixa infraestrutura;
Eventuais inadimplências no condomínio, que fazem os demais moradores assumirem o prejuízo.

Por isso, é importante manter uma margem de segurança no orçamento familiar. Especialistas recomendam que as despesas mensais com moradia não ultrapassem 30% da renda líquida. Essa conta precisa considerar não apenas a parcela do financiamento, mas todos os custos mensais associados ao imóvel.