Fundos imobiliários internacionais podem trazer lucratividade em dólar

Em quase três décadas de existência no Brasil, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) têm atraído cada vez mais o interesse de investidores de diferentes perfis. Segundo dados da Bolsa de Valores nacional (B3), eles compõem a carteira de cerca de dois milhões de pessoas físicas no país. Já habituados à dinâmica das operações dos fundos, alguns desses investidores passaram a buscar alternativas semelhantes no exterior.

Os FIIs foram criados em junho de 1993, por meio da Lei n.º 8.688. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), eles democratizaram os investimentos em imóveis no país.

A partir dos FIIs, os pequenos investidores, que não tinham a quantia necessária para investir em um imóvel residencial ou comercial, puderam adquirir cotas de participação em sua compra e/ou exploração.

Além disso, se antes o investimento em imóveis era restrito aos especialistas, os iniciantes também puderam participar seguindo uma carteira recomendada FII. Na avaliação da Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira (Abefin), os fundos imobiliários são uma opção mais segura para começar a investir em renda variável.

Os FIIs foram inspirados nos REITs, sigla que vem do inglês Real Estate Investment Trust — tipo de investimento norte-americano criado na década de 1960 para os interessados em aplicar no mercado imobiliário local.

Nos últimos dois anos, os REITs passaram a atrair também o interesse dos brasileiros. A queda nos preços e a possibilidade de investir no exterior como estratégia para proteger o patrimônio financeiro das oscilações da economia nacional foram as principais motivações.

A possibilidade de rentabilidade em dólar, cotado em R$ 5,34 em apuração realizada no dia 2 de janeiro de 2023, é outro atrativo.

Características dos REITs

Ao longo de décadas de existência, os REITs se popularizaram como opção de investimento entre os norte-americanos. A estimativa de valor do mercado é de US$ 1,2 trilhão, de acordo com informações da National Association of Real Estate Investment Trusts.

Diferentemente dos FIIs que, segundo a B3, têm as pessoas físicas como maior parte dos investidores (74%), os REITs reúnem uma parcela maior de aplicações institucionais.

Na prática, eles funcionam como empresas listadas na bolsa de valores norte-americana que atuam com o foco no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Ao adquirir o ativo, o investidor torna-se acionista e tem direito a receber uma parcela dos lucros da empresa.

Há a obrigatoriedade de distribuição de, pelo menos, 90% dos lucros por meio de dividendos para os investidores. Historicamente, o retorno financeiro obtido pelos REITs é superior ao das ações disponíveis na bolsa.

A dinâmica operacional dos REITs é semelhante a dos FIIs. Ambos são investimentos em renda variável para longo prazo, têm alta liquidez e garantem uma remuneração periódica ao investidor.

Como investir em REITs

Há duas possibilidades para investir em REITs. Os interessados podem abrir uma conta em uma corretora norte-americana para ter acesso aos ativos imobiliários listados nas bolsas de valores dos Estados Unidos.

Outra possibilidade é investir em BDRs de REITs, disponíveis na B3. A sigla BDR vem do inglês Brazilian Depositary Receipts. São certificados de ativos emitidos no exterior, mas negociados no Brasil.

Dessa forma, basta o investidor abrir uma conta em uma plataforma de investimentos no Brasil para ter acesso ao home broker da Bolsa de Valores. Pelo sistema on-line, é possível consultar quais os BDRs de REITs estão disponíveis para investir.

Ao investir em um BDR de REIT, o investidor adquire um papel lastreado no ativo imobiliário norte-americano. Assim, ele passa a investir no exterior e receber os dividendos em dólar.