STJ estabelece novo critério: Condomínios residenciais podem exigir 2/3 de votos para Airbnb

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão que redefine as regras para a utilização de imóveis em condomínios residenciais para estadas de curta duração, popularizadas por plataformas como o Airbnb. A partir de agora, para permitir a exploração de apartamentos nesse formato, os condomínios poderão exigir a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.

A deliberação, tomada em 7 de maio de 2026, por um placar apertado de 5 votos a 4, no julgamento do REsp 2.121.055, representa um marco significativo para o mercado imobiliário e para a convivência em ambientes condominiais. A decisão manteve um entendimento prévio do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), que havia impedido uma proprietária de disponibilizar seu imóvel sem a devida autorização coletiva.

O Entendimento da Corte Superior

O cerne da questão, conforme a maioria dos ministros, reside na descaracterização da finalidade residencial do edifício. Quando um imóvel é explorado frequentemente para locações de curta duração, ele pode perder sua essência residencial, transformando-se, na prática, em uma atividade semelhante à hotelaria. A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram nem como locação residencial comum, nem como serviço hoteleiro tradicional.

Para a Corte, a alta rotatividade de hóspedes é um fator crucial, pois pode impactar diretamente a segurança, o sossego e a dinâmica social do condomínio. Diante disso, a alteração da destinação residencial do prédio para uma exploração econômica que se assemelha à hospedagem não pode ser uma decisão unilateral de um único proprietário. O artigo 1.351 do Código Civil, que trata da alteração da destinação do edifício, foi o embasamento legal para a exigência do quórum qualificado de dois terços em assembleia.

O Debate e os Votos Decisivos

A votação na 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça revelou uma divisão de opiniões, com a decisão sendo selada por uma margem estreita. A ministra Nancy Andrighi liderou a corrente majoritária, votando pela necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos. Ela foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.

Por outro lado, os ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi divergiram. Eles argumentaram que a locação por temporada não deveria, por si só, transformar automaticamente o imóvel em uma atividade comercial. Para a corrente minoritária, qualquer restrição a essa modalidade de uso deveria estar expressamente prevista na convenção do condomínio, garantindo a autonomia do proprietário dentro das regras estabelecidas.

Impactos Jurídicos e Econômicos no Airbnb e Condomínios

A decisão do STJ estabelece uma nova jurisprudência que confere aos condomínios uma base legal robusta para gerenciar o uso de plataformas como o Airbnb. Segundo o advogado Fernando Dantas, mestre em direito imobiliário e urbanístico, essa medida capacita os condomínios a notificar infratores, aplicar multas e, se necessário, buscar tutelas inibitórias judiciais para impedir a continuidade ou repetição de condutas consideradas ilícitas.

Além dos desdobramentos jurídicos, Fernando Dantas, em declaração ao Poder360, ressaltou os efeitos econômicos e mercadológicos da decisão. “A decisão produz efeito de restringir a atividade de locação de curta temporada, por dificultar o atingimento ao requisito para a liberação desta espécie de locação e implica uma maior dificuldade para o proprietário e para as plataformas como Airbnb para fazer negócios”, afirmou Dantas. Este cenário pode levar a uma reavaliação das estratégias tanto de proprietários quanto das próprias plataformas de hospedagem.

O Futuro das Locações por Temporada

Com a nova diretriz do STJ, o panorama das locações por temporada em condomínios residenciais passa por uma transformação. A decisão privilegia a coletividade e a destinação original do imóvel, exigindo um consenso maior para a adaptação a novas modalidades de uso. Isso pode incentivar uma maior participação dos condôminos nas decisões que afetam a vida em comunidade e a valorização do patrimônio.

A medida também pode impulsionar debates sobre a revisão de convenções condominiais, que deverão se adaptar para contemplar ou restringir explicitamente o uso de plataformas de curta duração. A clareza nas regras internas será fundamental para evitar conflitos e garantir a harmonia entre os moradores e a liberdade de uso da propriedade, dentro dos limites estabelecidos pela lei e pela jurisprudência.

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